您好,欢迎咨询南浔律师|浙江浔溪律师事务所,有问题我们帮您!

南浔律师|浙江浔溪律师事务所

南浔律师|浙江浔溪律师事务所

法律咨询热线: 0572-2670267

婚姻家事

法律咨询热线 0572-2670267

婚前首付买房婚后有还贷离婚怎么分?

南浔律师|浙江浔溪律师事务所 网址:http://www.shzyvipls.com/ 时间:2020-04-14 18:44:12

【导读】一方婚前首付购房,权属登记其一个人名下,婚后有还贷,离婚如何分割?最高法关于婚姻法的司法解释(三)对于此类不动产分割作了原则规定,对于产权归属、婚后还贷资金是否为夫妻共同财产的认定,以及婚后共同还贷及其增值部分按夫妻共同财产进行处理这些规定都是明确的,实践中亦少有争议。但是,对于如何计算“婚后共同还贷及其相应的增值部分”,由于法律和司法解释并未作出明确的规定,在学术上和审判实践中还存在一定的争议。离婚财产分割并非想像中那么简单。

婚前一方按揭购房,房屋登记在一方名下,婚前有部分还贷,婚后夫妻双方共同还贷,这样的情况在现实生活中还是比较普遍。如果夫妻离婚,这样的房产如何分割?

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条对此作出了规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

依据最高法司法解释中该条规定:首先,此类房产在产权归属问题上,如果协议不成时,权属判归产权登记一方,虽然在理论上还有可能存在例外情形,但在审判实践中基本已是共识。

其次,即使婚后实际由一方收入用于还贷,如果夫妻在婚前或者婚后没有特别的约定,不论谁还的贷款,均属于夫妻共同还贷,这点在法律上亦是明确的。

再次,此类不动产在离婚分割时,婚后共同还贷部分及其对应的增值部分,以夫妻共同财产分割原则处理也是明确的。

但是,由于最高法的司法解释对于如何计算“相应的增值部分”并未明确,导致审判实践中存在一定的争议,主要有几种不同的意见和具体的计算方式。

1、婚后还贷及其增值=房产现价/原始购房价×婚后共同还贷部分

离婚时房产价格除以原始购房价,计算得出房产升值率,然后用婚后共同还贷乘以这个升值率,即得出婚后还贷部分及其增值。这种计算方式相对简单方便易操作,只需确定房产现价和原始价即可,法院审理起来只需要查明不动产购置价及现价即可,在前期审判实践中有遇到过这样处理的。

这种方式适合于婚前首付后不久就结婚婚前房产升值可以忽略不计的情形,如果购房到结婚这一段时间的升值较大,按这种方式计算,对于婚前购房一方就会显得不公平。

由于未考虑结婚时房产价格因素,结婚前房产是否存在升值的认定带有一定的随意性,这种计算方式已很少适用。

2、婚后还贷及其增值=房产现价÷房产成本(结婚时房产价格+共同已还利息+其他费用)×婚后共同还贷部分

这种方式见于最高法民一庭吴晓芳法官执笔撰写并刊载于最高人民法院《民事审判指导与参考》第65辑刊的指导性案例。在这个指导性案例中,最高法民一庭意见认为:“(一)一方婚前出资购房,在结婚登记前已经产生的增值依法属于其个人财产,应当与婚后的增值部分进行区分;

(二)不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。”

这种方式考虑了婚前房产的升值属于一方婚前所有,比前第一种方式更趋向合理,也是实践中较多采用的一种计算方式。但其将升值率以不动产价格除以不动产成本,特别是将婚后共同还贷中的利息计入成本的方法,在学术上以及审判实践中还是存有一些争议。

值得注意的是,虽然我国不是案例法国家,这个意见也不属于司法解释,但因是由最高法资深法官分开发表,在审判实践中,此方式的计算方式,是现阶段处理此类夫妻财产问题的主流裁判观点。

3、婚后还贷及其增值=不动产现价÷结婚时不动产价格×婚后共同还贷部分

这种方式恰恰是前述最高法民一庭意见中所反对的“简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。”

持这种计算方式的观点大致有,既然是计算升值,顾名思义,前后值(价格)之百分比即是升值率,在不动产价格中实际上已经包括了成本和增值等因素,在计算升值率时在不动产价格的基础上再加入利息因素,有重复计算成本之嫌;也有观点认为,这种计算简单易操作,法院需要查明的事实也相对简单,也相对公平合理。

结语

当然,除上述计算方式上的区别或者争议外,在实践中此类夫妻共同财产分割,往往还需要考虑更多复杂因素,比如:有些首付都是分期的;有些可以证实有部分或者全部婚后的还贷是以婚前个人财产所付;有些是婚后一方父母部分或者全部出资帮还贷款;还有些是婚后一方或者双方或者父母参与装修导致不动产增值等等,这些问题也是值得研究,处理起来也是需要区别对待的。。

所以,离婚财产分割,法律规定的处理原则是明确的,但在具体实操时却并没有那么简单。

附最高法民一庭意见

来源:《民事审判指导与参考》总第65期

署名:最高院民一庭 吴晓芳 执笔

【案情简要】甲男2004年购房一套,价格18万元,首付8万元,从银行贷款10万元,契税及其他费用1万元。婚前甲男归还本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,房屋价值41万元,产权登记在甲男名下。婚姻存续期间共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋价值90万元。双方对于离婚没有异议,对于房屋补偿款数额有争议。甲男认为虽然婚后还贷本息10万元,但是均是从其银行卡工资中扣除,女方没有参与还贷,无权要求补偿。乙女认为婚后男方收入属于共同收入,离婚时应当按照90万元减去18万元作为基数进行补偿,要求补偿款40万元。

【法院处理】一审法院认为婚后甲男的工资属于夫妻提供财产,因此应当给与女方补偿。第一步计算房产的升值率,按照房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同归还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%,第二步计算补偿款,即共同还贷部分除以不动产的升值率=10*200%=20万元,非登记一方取得二分之一,即10万元,判决支付乙女补偿款10万元,乙女提出上诉,二审驳回上诉,维持原判。

【最高人民法院民一庭意见】在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称的不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

 

浙江浔溪律师事务所婚姻家事律师团队:湖州市南浔区南林路与向阳路交叉口西侧农合联大楼4楼,电话0572-2799279  李律师